|
关于尽快完善物业管理体系建设
促进我市物业管理提档升级的建议
物业管理是城市建设管理的重要组成部分，与城市繁荣和社会稳定紧密相联，直接体现着一个城市的文明水准和发达程度。
近年来，随着我市城市建设突飞猛进的发展，一批批住宅小区快速形成，但是与之相匹配的物业管理却相对滞后，特别是物业管理企业经营活动不规范的问题比较突出。一是不能严格履行合同。某些物业管理企业错误地将自己凌驾于业主之上，忽视业主的权益；二是管理服务不规范，如环境脏乱差，治安秩序差，维修不到位，上门服务不及时；三是收费不合理，少服务，多收费，乱收费，物业管理收费没有标准；四是物业管理人员没有经过系统培训素质较低，服务质量和服务态度差，处理问题和解决矛盾的方式简单生硬，造成物业与业主之间矛盾激化。
据资料分析，目前哈市多数物业管理企业是从房地产开发企业派生形成，这种建管不分的体制，造成了很多应由开发单位解决的矛盾和问题推给了物业管理企业。物业管理招标制度虽开始推行，邀请招标及陪标现象仍普遍存在，市场竞争尚不充分。此外，许多新建小区还没有成立业主大会或业主委员会，部分已成立的业主委员会也存在着不能代表业主意志、不发挥作用、形同虚设等问题。上述因素就是造成目前物业管理企业与业主间纠纷增多的主要成因。
因此建议：
一、政府相关部门应采取具体措施，促使和限期房地产开发和物业管理分业经营；使物业管理企业真正成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的市场主体，独立进入市场。实施专业化管理，从体制上理顺建设与管理的关系，规范房地产开发企业与物业管理企业的各自行为，保护业主的合法权益。
二、政府相关部门应建立物业管理市场准入制度，实行企业资质管理；大力推进物业管理市场化进程，按照社会化服务与专业分工的要求，合理调整物业管理企业的企业结构，引导一部分物业管理企业明确自身市场定位，优化内部资源配置，向物业管理专管类企业发展，实现专业化、规模化经营，增强市场竞争能力。
三、物业管理企业要加大对员工培训工作的力度，提高物业管理人员的专业素质，按照建设部有关要求制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗；根据管理人员的实际情况和工作需要，定期或不定期对在职人员举办专题培训，使员工的技能不断提高；抓好学历教育，从在职管理人员中选拔有培养前途的员工参加物业管理专业学历教育，为企业发展培养人才；通过理论研讨等形式建立学习型企业，在人员的选聘上建立“素质准入制”，实行“末尾淘汰制”。树立岗位就是报酬的观念，形成有作为才有地位的良好氛围；拓宽渠道吸纳人才，积极引进先进地区物业管理优秀人才。
四、我市应分门别类，构建物业服务全覆盖体系。采取社区基础性物业服务和标准化、优质化物业管理相结合的模式，在全市居住区实现物业服务全覆盖，并纳入政府监管。要在房屋买卖合同中，明确约定前期物业服务内容、服务费用、物业保修范围和时限、违约责任等事项，或将前期物业服务合同作为房屋买卖合同附件提供给购房人。
五、要大力开展物业管理达标、物业企业信用等级评定工作，建立全市物业管理基础档案，树立和大力宣传好的典型物业管理企业，把他们的管理模式在全市推广并给予奖励。
六、尽快修订出台地方物业管理条例，促进物业管理提档升级。
|
