老旧小区的物业管理费征收问题已经成为制约哈市城市化建设的瓶颈。政府、业主、社会及物业管理公司都应高度重视，通过齐抓共管有效加以解决，只有多方合力建立起完善的物业管理体制，老旧小区的物业管理才可能健康有序地发展。

　　现状分析

　　哈市老旧小区面临的现状：老小区先天性严重不足，基础设施不配套，由于老小区开发时间早，年久失修，再加上物业维修金又无法落实，更增加了物业管理难度；低收费标准和低收缴率造成管理上的恶性循环，许多街道办事处为了收支平衡，会减少街道清扫人员，清扫环境卫生质量的降低，又导致居民更不愿意缴费，形成了恶性循环；居民缴费意识淡薄，许多业主由于多年来形成的习惯，还停留在过去由国家或者单位给提供住房和福利的观念里，老旧小区居民的缴费意识普遍比较淡薄。

　　核心建议

　　由物业公司统一管理，全面推行 “大物业”管理体制。由物业公司全面接管社区供暖、房管、绿化和卫生等工作，实行统一收费统一管理的机制。相关部门应修订《物业管理条例》，进一步明确政府部门、物业管理公司和业主各方的责任、权利和义务，财政、物价等部门尽快完成物业专项维修资金管理办法，使业主和物业管理公司都有法可依，依法维护自己的合法权益。

　　关注并支持业主委员会工作，强化业主委员会的作用。小区业主委员会是否“起作用”，关乎千万百姓的日常生活和切身利益。关注并支持业主委员会工作，有利于业主委员会作用的充分发挥，有利于理清和解决小区各类矛盾。建议相关部门支持业主委员会开展工作，引导业主委员会形成整体的工作思路和建设目标，编制相应的工作推进方案，完善各项制度，以确保业主委员会的工作能够顺利地进行。

　　建立物业管理费补助机制。应研究物业管理费用返补机制，因老旧住宅小区有部分特殊人群，如五保户、低保户、残疾人、精神疾病人、失业人员等重点帮扶的对象，在他们个人没有能力支付物业费用时，要有一个物业管理特殊资金来补助他们所需的物业管理费，保证物业服务正常地运转。

　　建立健全物业服务的公开及监督制度。物业管理过程中应实行公开及监督制度，即公开服务人员姓名和照片、公开服务内容和标准、公开物业服务收费价格、公开报修和投诉监督电话，接受广大业主监督。实行收支账目定期公布制度，社区物业服务机构应每半年至少公布一次物业服务费用收支情况。

　　加强法律法规和政策宣传，改变老旧小区居民思想观念。加大宣传力度，引导居民转变缴费观念，使每个人都树立“缴纳物业费享受物业服务”的意识。要让小区业主接受有偿服务，自愿购买服务。要充分利用各种形式的宣传方式，同时要用试点小区取得的成功经验来带动其他小区的工作开展，组织一些小区居民实地进行参观，了解整治管理前后的对比情况，让他们感受到实行小区物业管理的好处和优越性，让小区居民接受和支持小区的物业管理。

　　来源：《哈尔滨政协》　　作者：市政协委员 吴都奎