走物业化管理道路 改善老旧小区居住环境

市政协为提高老旧住宅小区物业管理水平建言献策（四）

　　我市老旧住宅小区数量庞大。经普查摸底，2000年前（截至1999年12月31日），我市9城区建成的老旧住宅项目4612个，共计5693万平方米，1.04万栋、4.5万个单元、5073个庭院，涉及住户86.9万户。由于我市老旧住宅小区改造及物业管理起步相对较晚，尚处在探索试点推进阶段，虽投入了一定财力物力，但成效不甚明显，大范围、大面积改造还未全面铺开，居住环境和民生改善不平衡的矛盾依然突出，老旧住宅小区改造及物业管理远远落后于全国一些大中城市。

　　针对这一百姓关心、社会关注的热点民生问题，市政协党组确定以“全面提升我市老旧住宅小区物业管理水平”为题展开调研，由市政协城建委会同市民建，组织部分政协委员、专家和市民建成员等开展深入调研，并形成了《关于全面提升我市老旧住宅小区物业管理水平的调研报告》。

　　《报告》认为，为改善居民居住环境、提高百姓生活质量，应当坚持在老旧住宅小区走物业化管理道路，即以老旧住宅小区改造为前提，以创新物业收费机制为根本，以群众广泛参与管理为基石，以落实管理责任为手段，以物业化服务为关键，以政策奖补扶持为推手，以常态监督考核为保障，切实增加老旧住宅小区居民的幸福感和获得感。

　　加大业主资源经营管理力度挖掘物业增值服务潜力

　　委员建议应大力宣传有偿服务，提升服务有偿意识。深入发掘对业主资源的经营潜力，以获取更多的有偿营利机会。物业管理可以通过多种形式为业主个体提供服务，并收取约定费用，如信报代收服务、预约服务和清洁服务等。同时，可以通过自身具有的便利开展社区商业，如送水服务、主食服务、打字打印服务、网络服务和广告服务等。还可以搭建专业的信息服务平台，让业主的需求与社会服务资源的提供在这个平台上实现对接。

　　由于老旧住宅小区的需求情况非常复杂，物业管理要加大对业主需求的调查，做到有的放矢，避免浪费资金和精力。应厘清业主的需求，提供有偿分级服务。针对一般业主，重点做好一般的日常服务，针对有一定支付能力的业主，可以商议特定的服务项目和标准。与此同时，要有意识地增加业主的忠诚度。

　　在老旧住宅小区，尽管物业服务收费不是百分之百，但各专业公司的费用却是必须百分之百支付的。所以，加大对作为供方的物业公司的准入门槛，可以有效地提高物业服务水平。应提高物业公司准入门槛，提高专业服务水平。如加强对保洁公司、保安公司、电梯管理公司和工程项目外施队等管理，墙外损失墙内补，要对专业公司明确服务标准和服务频次，定期检查、严格要求。

　　强化区级负责管理体制加大物业区域执法力度

　　委员建议应按照强区放权改革工作要求，在《哈尔滨市物业管理条例》修订出台之前，先行以市政府文件出台《关于物业管理强区放权工作的意见》，在过去已下放物业管理区域划分、物业服务合同备案、驻区物业企业监管、业主委员会备案、既有住宅项目物业服务招投标备案等工作的基础上，将市区双层管理的老旧住宅小区物业服务招投标备案工作和新启动的物业项目承接查验备案工作下放到各区，进一步强化区、街道和社区属地工作部门的职责及监管作用。同时，通过《意见》进一步加强完善区级物业工作部门机构人员力量，在街道办事处城管科加挂物业科牌子，并在科内部调剂配备专职工作人员，使其真正承担起物业方面的工作职责。

　　应结合《哈尔滨市物业管理条例》的修订和我市行政执法体制改革，进一步明确细化各部门、各单位在物业区域内的执法责任，并将物业管理的行政执法事项统一下放到区级行政执法部门，实施综合执法。对建成时间较长、配套设施不完善的老旧住宅小区内发生的私搭滥建、占用绿地、车辆乱停乱放、占用消防通道等违规行为，实施有效执法。

　　来源：哈尔滨日报