走物业化管理道路 改善老旧小区居住环境

市政协为提高老旧住宅小区物业管理水平建言献策（二）

　　我市老旧住宅小区数量庞大。经普查摸底，2000年前（截至1999年12月31日），我市9城区建成的老旧住宅项目4612个，共计5693万平方米，1.04万栋、4.5万个单元、5073个庭院，涉及住户86.9万户。由于我市老旧住宅小区改造及物业管理起步相对较晚，尚处在探索试点推进阶段，虽投入了一定财力物力，但成效不甚明显，大范围、大面积改造还未全面铺开，居住环境和民生改善不平衡的矛盾依然突出，老旧住宅小区改造及物业管理远远落后于全国一些大中城市。

　　针对这一百姓关心、社会关注的热点民生问题，市政协党组确定以“全面提升我市老旧住宅小区物业管理水平”为题展开调研，由市政协城建委会同市民建，组织部分政协委员、专家和市民建成员等开展深入调研，并形成了《关于全面提升我市老旧住宅小区物业管理水平的调研报告》。

　　《报告》认为，为改善居民居住环境、提高百姓生活质量，应当坚持在老旧住宅小区走物业化管理道路，即以老旧住宅小区改造为前提，以创新物业收费机制为根本，以群众广泛参与管理为基石，以落实管理责任为手段，以物业化服务为关键，以政策奖补扶持为推手，以常态监督考核为保障，切实增加老旧住宅小区居民的幸福感和获得感。

　　创新机制，破解老旧住宅小区物业费收缴难题

　　老旧住宅小区物业费收缴难，一直是困扰我市老旧住宅小区物业事业健康发展的突出问题。只有建立一个好的收缴机制，才能确保我市老旧住宅小区物业管理的良性发展。

　　造成老旧住宅小区物业费收缴难的原因很多，其中有物业服务企业服务不到位、员工怠慢和工作态度不好等问题，也有物业管理的法规体系实际操作性不强，一些物业服务行业配套的法律规范还不够健全和完善等问题；另外，还有许多业主恶意不缴费等问题。

　　委员建议，应修改《哈尔滨市住宅物业管理规定》等法规，规定老旧住宅小区分类分级最低收费标准和随物价等常态联调机制；规定物业服务企业在承接非住宅物业时必须承接“低、小、散”老旧住宅小区的面积和数量的下限；规定物业企业取得一级二级资质必须承接“低、小、散”老旧住宅小区的面积、数量和小区业主满意度的下限；培育规范有序、优质高效廉价的物业服务项目专业市场，为实行“管作分离”式的小区业主自营式管理创造成熟良好的外部条件；把物业缴费纳入社会诚信体系；行政主管部门制定物业管理费的收缴规定，对物业管理费缴纳情况、物业管理费支出明细分季度或分年度进行公示，使物业管理费的收取和支出公开、透明。

　　应将不缴纳物业管理费的业主或对物业管理费支出与实际不符的物业管理企业列入失信人名单，定期在官网、媒体进行公告，情况严重的可以同个人信用、企业资质审查挂钩；应建立弱势群体物业费民政部门救济财政转移制度，对于确有困难的低保户，实行费用补贴，将低保户的房屋维修纳入救济财政的开支范围，切实解决弱势群体物业费用的难题；设立老旧住宅小区物业长效管理奖励补贴资金，明确属地政府的主体责任；在有条件的小区实行物业管理“酬金制”；发行“老旧动迁小区和谐发展债券”，规定一级二级物业服务企业必须无条件无偿“众筹”认购相应金额的下限，把政府从目前对老旧住宅小区物业管理的包办中解套出来；通过市场化的手段和必要的行政辅助手段逼退存量“低、小、散”“僵死物业服务企业”，杜绝“碎片化物业管理”，杜绝增量二级资质以下物业服务企业进入市场，引导老旧住宅小区物业向大型品牌物业企业集聚，支持物业行业创新转型发展，形成内源性可持续发展良性循环的体制机制。

　　强化政府监管，提升老旧住宅小区物业管理水平

　　调研显示，越是年代久远的小区，其物业服务越薄弱，市民反响也越强烈，造成老旧住宅小区物业管理的硬件先天不足，后天失修失养，使得物业管理“想管管不了”；产权界定不清，需求各式各样，使得物业管理“能管管不清”；管理方式单一，服务质量偏低，使得物业管理“管也管不好”。

　　老旧住宅小区的综合管理是一项系统工程和长期任务，需要政府、物管企业、居民的全方位参与。委员建议，应制定规章制度，依法实施管理，尽快出台有针对性和可操作性强的老旧住宅小区物业管理规定，通过立法进一步明确政府部门、物业企业和业主各方的责任、权利和义务。应设立老旧住宅小区物业管理改善专项资金，明确资金来源及使用范围。针对没有实施物业管理的老旧住宅小区，制定改造计划，扩大实施物业管理的范围，研究老旧住宅小区推行物业管理困难的原因；针对每个小区存在的问题，逐步推进和实施物业管理，充分发挥政府行政管理部门的作用，为老旧住宅小区物业管理提供“硬件”环境和条件，扩大物业管理覆盖面。

　　应对进入老旧住宅小区的物业企业进行补助。一方面，测算管理小区所需经费，在合理收费的基础上，不足部分由政府财政予以补贴。为确定补助资金的来源，可在房屋维修基金或在新建小区的经费中先行划拨，然后通过新的收费机制，逐年偿还。还可通过财政支持、物业企业资助、业主缴纳等方式筹集资金，建立我市老旧住宅小区物业管理补助专项基金等多种渠道来加以落实。另一方面，对进驻老旧小区的物业企业给予相关的政策支持。出台老旧住宅小区物业管理优惠政策，切实减轻物业企业的负担。

　　应加强行业监管，及时协调解决问题。一方面，对物业企业加强行业监管，规范管理物业服务企业。建议主管部门认真研究物业管理企业与各职能部门、街道办之间职责交叉问题的实质和根源，制定科学的规章制度予以明确，合理划分物业管理企业与各相关职能部门、街道办、区政府之间的职责、权力和利益，理顺相互之间的关系，规范物业管理公司综合服务行为，切实、有效地指导、监督物业管理的服务，以免出现多头管理、互相扯皮的弊端。同时，启动问责机制，将物业管理的监督工作落到实处。另一方面，要及时协调解决问题，保障物业管理顺利运行。物业企业要与居委会、派出所和社区管委会等明确分工，通过明确责任和管理范围，强化规范管理。

　　来源：哈尔滨日报