走物业化管理道路 改善老旧小区居住环境

市政协为提高老旧住宅小区物业管理水平建言献策（一）

　　我市老旧住宅小区数量庞大。经普查摸底，2000年前（截至1999年12月31日），我市9城区建成的老旧住宅项目4612个，共计5693万平方米，1.04万栋、4.5万个单元、5073个庭院，涉及住户86.9万户。由于我市老旧住宅小区改造及物业管理起步相对较晚，尚处在探索试点推进阶段，虽投入了一定财力物力，但成效不甚明显，大范围、大面积改造还未全面铺开，居住环境和民生改善不平衡的矛盾依然突出，老旧住宅小区改造及物业管理远远落后于全国一些大中城市。

　　针对这一百姓关心、社会关注的热点民生问题，市政协党组确定以“全面提升我市老旧住宅小区物业管理水平”为题展开调研，由市政协城建委会同市民建，组织部分政协委员、专家和市民建成员等开展深入调研，并形成了《关于全面提升我市老旧住宅小区物业管理水平的调研报告》。

　　《报告》认为，为改善居民居住环境、提高百姓生活质量，应当坚持在老旧住宅小区走物业化管理道路，即以老旧住宅小区改造为前提，以创新物业收费机制为根本，以群众广泛参与管理为基石，以落实管理责任为手段，以物业化服务为关键，以政策奖补扶持为推手，以常态监督考核为保障，切实增加老旧住宅小区居民的幸福感和获得感。

　　症 结

　　收费机制不健全

　　物业费收缴率低

　　收费价格不合理

　　物业管理机制不健全

　　物业企业管理不到位

　　我市老旧住宅小区物业管理三种模式

　　◆国有物业企业管理模式，主要是市物业供热集团管理的政府直管房屋和部分国企家属区；市中润物业管理的国有企业“三供一业”主辅分离移交的家属区。这两家物业企业管理的老旧住宅小区面积合计3296万平方米，占全市总量的57.9%。

　　◆社会物业企业管理模式，主要是上世纪90年代中后期开发建设的商品房、经济适用住房、单位集资建房。这些住宅主要是由民营物业企业、部分单位后勤部门改制企业来管理，总量为1566万平方米，占全市总量的27.5%。

　　◆社区物业服务站管理模式。自2011年以来，依托街道办事处组建社区物业服务站301个，接管无人管理老旧住宅830万平方米，占全市总量的14.6%。

　　调研显示，我市老旧住宅小区普遍存在收费机制不健全、物业费收缴率低、收费价格不合理、物业管理机制不健全、物业企业管理不到位等问题。特别是受我国福利分房制度的影响，过去居民小区的一些维修、保洁和管理的费用都是单位出，不需要个人分摊，所以很多居民没有缴纳物业管理费的意识。另外，很多老旧居民小区的住宅都已出租，容易出现住户不是房主本人，缴不缴纳物业费、享不享受物业服务无所谓的情况，致使老旧住宅小区普遍存在收费难的问题。

　　处 方

　　改造老旧住宅小区

　　建立良好收缴机制

　　强化政府监管

　　完善服务站建设

　　挖掘增值服务潜力

　　加大执法力度

　　探索业主自治

　　来源：《哈尔滨日报》